Thị trường bất động sản kết thúc thời kỳ "vốn giá rẻ"

Nhận định đã kết thúc thời kỳ "vốn giá rẻ", bước vào thời kỳ lạm phát và lãi suất cao, tác động tới thị trường toàn cầu, theo đó kết thúc dòng vốn rẻ và thời kỳ bất động tăng giá cao.

>>> Kịch bản nào cho thị trường bất động sản?

Phát biểu khai mạc “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022” và Trao chứng nhận "Dự án đáng sống 2022" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng các cơ quan chức năng tổ chức sáng ngày 15/12/2022, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công nhấn mạnh, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vừa trải qua một năm 2022 đầy biến động.

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản đối mặt với những khó khăn lớn về nguồn vốn, về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án. “Có thể nói 2022 là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản. Các khó khăn này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản và nguy cơ gây tác động domino lan toả đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế”, ông Phạm Tấn Công nhấn mạnh.

Cụ thể, Chủ tịch VCCI phân tích, với thị trường bất động sản, nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý đã tồn tại từ lâu. Ngay từ năm 2019, VCCI đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch Quốc hội về các chồng chéo giữa các luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu. Từ kiến nghị của VCCI, Quốc hội khi ban hành Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đã thực hiện sửa đổi nhiều chồng chéo mà VCCI đã kiến nghị. Thủ tướng Chính phủ cũng thành lập Tổ Công tác rà soát chồng chéo do Bộ trưởng Bộ Tư pháp làm Tổ trưởng và Chủ tịch VCCI là tổ phó.

Trong tháng 11 năm nay, tại Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ cũng thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, việc làm này, đã kịp thời giúp ổn định phần nào tâm lý, niềm tin cho thị trường, cho cho các nhà đầu tư cũng như cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

“Cùng với việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, ngay ngày hôm qua, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững”, ông Phạm Tấn Công cho biết.

Đồng thời nhấn mạnh, những chỉ đạo kịp thời này giúp các ngành, địa phương tháo gỡ được những vướng mắc trong cấp phép các dự án bất động sản, tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực tự cứu mình, giữ chữ tín với khách hàng, đối tác và đẩy mạnh tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư và sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực của xã hội.

Chỉ ra nguyên nhân của tình trạng khó khăn này, ông Công cho biết gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan từ phía doanh nghiệp.

>>> Sáng 15/12: Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản"

“Về khách quan, tình hình kinh tế thế giới với các thị trường vốn, tài chính đều xấu đi, thế giới kết thúc thời kỳ vốn giá rẻ, bước vào thời kỳ lạm phát và lãi suất cao. Mỹ tiếp tục tăng lãi suất cơ bản liên tục, tác động tới thị trường toàn cầu. Dòng vốn vào bất động sản cao, kết thúc thời kỳ bất động tăng giá cao”, Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Tại Việt Nam, dòng vốn cho bất động sản suy giảm đột ngột, tín dụng hết room. Các doanh nghiệp bất động sản vừa là nguyên nhân vừa là nạn nhân của những khó khăn này. Chứng khoán cũng giảm sâu, nhiều doanh nghiệp bán giải chấp khiến dòng vốn đầu tư ngày càng khó khăn. Ông Phạm Tấn Công đánh giá, tất cả những điều này tạo ra bối cảnh hết sức khó khăn cho ngành bất động sản.

Về nguyên nhân chủ quan, Chủ tịch VCCI cũng thẳng thắn đặt vấn đề: “Lỗi của chúng ta cũng có”. Theo đó, vấn đề đầu tiên là vấn đề vốn, thứ hai là vấn đề sản phẩm. Cụ thể, theo ông Phạm Tấn Công đặt vấn đề: “Các doanh nghiệp đã sử dụng vốn đúng, khoa học hay chưa?” Đồng thời cho rằng, qua những cơn “sóng gió” này chính là lúc doanh nghiệp rút ra bài học, rút kinh nghiệm để phát triển bền vững. Theo đó, bền vững từ chính sử dụng và huy động vốn hợp lý.

“Khi vốn huy động xã hội không được đổ vào tạo sản phẩm cho thị trường bất động sản, mà một tỷ lệ lớn đổ vào đầu cơ, mở rộng quỹ đất thâu tóm dự án quỹ đất khiến dòng tiền tương lai bị chặn đứng. Doanh nghiệp trông chờ vào tăng giá đất đai là khiếm khuyết lớn, là bài học chúng ta cần rút ra. Chúng ta huy động vốn để tạo ra sản phẩm bất động sản không phải là thâu tóm đất đai”, Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Công đặt vấn đề sản phẩm bất động sản đã phù hợp nhu cầu chưa, hay mới tập trung phục vụ nhu cầu đầu cơ. Đó là điểm yếu chí mạng của thị trường bất động sản.

Từ thực tế này, ông Công yêu cầu doanh nghiệp cần khách quan nhìn nhận, có tầm nhìn phát triển bền vững, bởi thời kỳ vàng son của vốn rẻ cũng đã kết thúc theo covid-19.

“Trong giai đoạn khó khăn hiện nay các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm tới. Chủ động tìm hiểu, tiếp cận các hỗ trợ của chương trình phục hồi và phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro...”, Chủ tịch VCCI khẳng định.

Đặc biệt ông Công cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất từ khâu huy động vốn hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Các doanh nghiệp cũng cần có thêm các chính sách, tính toán lại giá bán phù hợp.

Bên cạnh đó, ông Phạm Tấn Công cũng khuyến nghị, Nhà nước cũng cần cân nhắc hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.

Nhận định các vấn đề của thị trường bất động sản là rất lớn, ông Phạm Tấn Công đề nghị Ban tổ chức tổng hợp các ý kiến, kiến nghị, giải pháp để VCCI báo cáo Chính phủ.

Với thị trường 100 triệu dân, kinh tế và mức sống tăng trưởng nhanh, tốc độ đô thị hoá cao, trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển tốt, Chủ tịch VCCI tin rằng thị trường sẽ vượt khó thành công và sớm khởi sắc trở lại.

Thay mặt VCCI, ông Phạm Tấn Công hoan nghênh tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp năm nay đã tiếp tục triển khai “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản” và chương trình Dự án đáng sống. Trải qua 5 năm, chương trình Dự án đáng sống đã thực sự trở thành điểm hội tụ những dự án tiêu biểu mang đến chất lượng sống tốt cho cư dân, đóng góp lớn cho diện mạo đô thị.

Nguồn: Tạp chí Diễn Đàn Doanh Nghiệp.