Diễn biến nào cho thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm?

Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm có thể đi theo phương án “ngoại suy tiệm tiến không đột biến” tức là không “xấu” nhưng cũng không có “đột biến” theo hướng tích cực.

>> Diễn biến thị trường bất động sản cuối năm: Nguồn cung, giá bán đều tăng?

PGS. TS Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM)

6 tháng đầu năm “được mùa” thể chế

Thứ nhất, Quốc hội thông qua 1 luật sửa 9 luật có liên quan đến việc chọn chủ đầu tư, bản chất là cho phép đất có đất ở được trở thành dự án nhà ở để giải quyết khó khăn trong số 180 dự án phía Nam và 140 dự án phía Bắc.

Thứ hai, Nghị quyết 06 của Bộ Chính trị về quy hoạch và quản lý, phát triển đô thị. Đây là lần đầu tiên có một văn bản của Đảng chính thức về vấn đề đô thị tạo cơ sở nền tảng cho phát triển đô thị và thị trường bất động sản .

Thứ ba, Nghị quyết 18 Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương kỳ thứ 5 Đại Hội Đảng lần thứ XIII. Đây là một trong những nghị quyết được trông đợi nhất trong vòng 10 năm qua, làm cơ sở nền tảng cho việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 và các vấn đề có liên quan đến bất động sản.

Tại nghị quyết 18 có 5 điểm quan trọng: Khẳng định rõ quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng chỉ là quyền sử dụng, và không phải là quyền sở hữu; phân định rõ đại diện chủ sở hữu của nhà nước, giữa nhà nước trung ương và nhà nước địa phương; bỏ khung giá; đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào thu hồi để đấu giá xây theo quy hoạch, dùng tiền đó để phát triển cơ sở hạ tầng; giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu thầu.

4 nhóm “nổi bật” bất động sản nhà ở

Một là, nhà chung cư không có cung mới nhưng cầu cũng không cao, giá tăng nhưng lại không có giao dịch do ít người bán. Đặc biệt nhà chung cư giá dưới 30 triệu/m2 thì hầu như vắng bóng trên thị trường, chỉ có một số ít mới “ra hàng”.

Hai năm vừa qua tình hình kinh tế khó khăn nhưng giá nhà cao cấp lại tăng. Ảnh minh hoạ: Quốc Tuấn

Hai là, biệt thự và nhà phố-thực tế là nhà giá cao thì bị “mua gom”. Có ai bán là có người mua. Đây là vấn đề rất “đặc biệt” trong giai đoạn vừa qua. Mặc dù thị trường không “sôi động” theo hướng tất cả mọi phân khúc. Tuy nhiên, tại phân khúc cao cấp có hiện tượng “mua gom”, giá tăng ngoài “dự báo” của tất cả các bên. Thực tế, hai năm vừa qua tình hình kinh tế cơ bản là khó khăn, nhưng nhà cao cấp lại tăng giá. Đây là nghịch lý.

Ba là, các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng trong 6 tháng đầu năm “ra hàng” và quảng cáo rất nhiều. Nhưng cũng có điều đặc biệt là giá rất cao. Điều này đặt ra câu hỏi, tiền ở đâu để có thể mua được khi hàng ra đến đâu bán hết đến đấy?

Bốn là, đất du lịch dịch vụ diễn biến trái chiều trong phân mảng nội bộ, điều này gây ra “hiệu ứng” nơi “sôi động” còn chỗ “trầm lắng”. Đơn cử, căn hộ condotel gần như trở thành “miền đất” bị “bỏ quên”, mặc dù đây là một sản phẩm rất lớn trong thị trường bất động sản dọc bãi biển miền trung và ở các tỉnh.

Đã có rất nhiều người đầu tư nhưng vì từ năm 2012 đến nay chưa có một văn bản nào được ban hành, đã dẫn đến nhiều người phải “bỏ” không “nhắc” đến nữa. Vấn đề này rất đáng quan ngại, bởi vì nếu để lâu không được xử lý một cách “rốt ráo” thì sẽ giống trường hợp biệt thự trong khu công nghiệp.

Năm là, phân mảng tài chính bất động sản. Đây là vấn đề nổi bật nhất trong 6 tháng đầu năm 2022, như trái phiếu, cổ phiếu, sản phẩm phái sinh… Lĩnh vực này 6 tháng qua có rất nhiều vấn đề về mảng tài sản, tài chính bất động sản.

Nguyên nhân là luồng tiền có “vấn đề”. Tất cả luồng tiền vào đều không có dấu hiệu khởi sắc, chỉ có một phần nhỏ từ đầu tư nước ngoài.

Không “đột biến” vào 6 tháng cuối năm

Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm có thể đi theo phương án “ngoại suy tiệm tiến không đột biến”. Tức là không “xấu”, nhưng cũng không có “đột biến” theo hướng tích cực.

Thị trường bất động sản từ nay đến hết năm sẽ không tăng giá. Ảnh minh hoạ: Quốc Tuấn

Do đó, thị trường từ nay đến hết năm sẽ không tăng bởi luồng tiền vào thị trường không có “đột biến”. Hai năm vừa qua do Covid-19 nên nhà đầu tư chủ yếu “ngồi ở nhà” để “đưa tiền” vào chứng khoán và bất động sản nên đã tạo ra tăng giá. Tuy nhiên, hiện nay không còn hiệu ứng của nguồn tiền nên sẽ rất khó tăng.

Để thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm cũng như trung hạn phát triển theo hướng tích cực có 3 việc phải làm: Một là, triển khai càng nhanh càng tốt hoàn thiện thể chế, đặc biệt sửa Luật Đất đai. Có cơ hội nhưng nếu không tận dụng được cũng bị lãng phí.

Hai là, tạo môi trường kinh doanh để tiếp tục thu hút các nhà đầu tư lớn làm “tổ” cho “phượng hoàng” đến “đẻ trứng” hoặc “dụ sếu đầu đàn”. Bởi chỉ cần một “sếu đầu đàn” vào là sẽ có 300 doanh nghiệp đi theo. Đơn cử, khi LG đầu tư vào khu công nghiệp Tràng Duệ (Hải Phòng). Ba là, tiếp tục hoàn thiện thể chế, thúc đẩy phát triển hạ tầng để thu hút ‘sếu đầu đàn”.

Nguồn: Diễn Đàn Doanh Nghiệp.