LUẬT ĐẤT ĐAI – GÓC NHÌN TỪ DOANH NGHIỆP

Vừa qua, Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV đã tiến hành thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho biết, trong quá trình rà soát, tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau do phạm vi của Dự án Luật Đất đai rất rộng và phức tạp. Hơn nữa, một số nội dung tuy là trình tự, thủ tục nhưng được luật định do tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất. Do đó, nhiều Đại biểu cho rằng, công tác hoàn thiện các quy định và việc xem xét thông qua Dự thảo Luật đòi hỏi phải hết sức kỹ lưỡng, thận trọng.

Chưa thống nhất về nhiều nội dung
Luật Đất đai là một trong những đạo luật quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống của người dân và doanh nghiệp. Chính vì vậy, việc lấy ý kiến của mọi tầng lớp Nhân dân về Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) và Luật Đất đai nói chung lần này có ý nghĩa to lớn, được nhiều người dân và đặc biệt là doanh nghiệp quan tâm. Theo thông tin mới nhất, qua thảo luận tại Kỳ họp thứ 6, ý kiến của các đại biểu về nhiều nội dung chính sách lớn còn chưa tập trung, khó xác định xu hướng, thiếu thống nhất về nhiều vấn đề; một số chính sách phức tạp chưa thiết kế được phương án tối ưu. Toàn bộ Dự thảo Luật cũng cần thêm thời gian để bảo đảm chất lượng tốt nhất có thể của dự án luật. Chủ tịch Quốc hội cho biết, các cơ quan và Chính phủ nhất trí, thống nhất sẽ trình Quốc hội chuyển Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sang kỳ họp gần nhất, chưa thông qua tại Kỳ họp gần nhất, chưa thông qua tại Kỳ họp thứ 6 này.

Luật đất đai - cần sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị. Ảnh Internet
Góc nhìn đa chiều
Theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Dự thảo Luật Đất đai không có quy định thu hồi đất đối với dự án khu đô thị tại Điều 79, trong khi theo quy định của pháp luật về đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng đô thị thuộc trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư (thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh). Điều này có thể gây khó khăn trong thực tế thực hiện đối với các dự án đầu tư xây dựng đô thị. Dự thảo có quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nếu chỉ có thu hồi và phát triển nhà ở thương mại sẽ không thể hiện được sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cũng như thay đổi diện mạo đô thị.

Nhiều ý kiến đề xuất, để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ thì cần bổ sung thực hiện dự án khu đô thị mới thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội tại Điều 79 Dự thảo. Đồng thời bổ sung dự án xây dựng khu đô thị mới thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 127 Dự thảo. Điều 79 đã quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, Điều 125, 126, 127 đã quy định về các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trong khi đó, Điều 113 Dự thảo lại quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Doanh nghiệp cho rằng, quy định này là thực sự không cần thiết. Hơn nữa, quy định tại khoản 2 Điều 113 Dự thảo đang chưa thống nhất quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở (phiên bản tháng 10/2023) về phương thức lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội, dự án tái định cư. Vậy nên, cần lựa chọn phương án 2 là: bỏ quy định tại Điều 113.

Quốc hội chuyển Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sang kỳ họp gần nhất, chưa thông qua tại Kỳ họp thứ 6 này. Ảnh Internet

Khoản 2 Điều 119 Dự thảo quy định đất xây dựng trụ sở cơ quan của “tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội và các tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên”. Trên thực tế, có những tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp được Đảng và Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí để thực hiện một số nhiệm vụ nhưng lại tự chủ về ngân sách. Việc từng bước tự chủ về ngân sách cũng là định hướng quan trọng của Đảng đối với các tổ chức chính trị, xã hội – nghề nghiệp. VCCI và một số Tổ chức đại diện cho Doanh nghiệp đề nghị nên sửa đổi quy định tại khoản 2 Điều 119 này của Dự thảo theo hướng thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, tức là bỏ cụm từ “thường xuyên” trong quy định này.

Khoản 5 Điều 125 Dự thảo quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn thực hiện Dự án PPP gồm: Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 126 nhưng không có người tham gia, hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc sau 02 lần trong vòng 12 tháng kể từ ngày tổ chức phiên đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá; chỉ có một nhà đầu tư quan tâm trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm.

Theo các chuyên gia, quy định trên còn thiếu cho trường hợp khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 127 chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Vậy nên, cần bổ sung trường hợp này để đảm bảo thống nhất quy định tại Điều 260 Dự thảo và có căn cứ để giao đất cho trường hợp dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư khi chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại khoản 1 Điều 127 Dự thảo, doanh nghiệp có ý kiến là để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đất của dự án đầu tư đó sẽ phải thuộc trường hợp thu hồi đất. Trường hợp (2) quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo không thấy liên hệ với các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 Dự thảo, điều này có thể dẫn tới trường hợp, các trường hợp dự án sử dụng đất phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực không thuộc trường hợp thu hồi đất. Như vậy dự án đầu tư sẽ rất khó thực hiện trên thực tế. Doanh nghiệp đề nghị quy định các trường hợp dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định của pháp luật đất đai.

Cũng tại khoản 6 Điều này, trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành “quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu”, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

“Quá thời hạn 03 tháng, kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà nhà đầu tư không ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng đấu thầu”. Cũng theo doanh nghiệp, quy định này là chưa thống nhất với Luật Đấu thầu 2023. Do vậy, cần phải rà soát điều khoản này với quy định tại Luật Đấu thầu để đảm bảo tính thống nhất và thuận lợi khi áp dụng.

Ngoài ra, một số quy định của Dự thảo, như: Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 128); Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 159); Khái niệm “góp vốn bằng quyền sử dụng đất”; Công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất;… cũng đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều và góc nhìn khác nhau từ doanh nghiệp. Đặc biệt, trong đó quy định về loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn từ cộng đồng doanh nghiệp.

Theo đó, quy định tại khoản 6 Dự thảo chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là (1) đất ở hoặc (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp). Theo phản ánh của doanh nghiệp, trên thực tế trong thời gian qua, doanh nghiệp đã gặp vướng mắc khá nhiều liên quan đến việc không thể triển khai dự án đầu tư về nhà ở thương mại khi chỉ có “đất khác mà không phải đất ở”, mặc dù đất khác này phù hợp với “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố”.

Về việc này, trên tinh thần phản ánh của nhiều doanh nghiệp rút ra từ thực tiễn, VCCI cho rằng, cần cân nhắc lựa chọn phương án như quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 quy định 03 loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: (1) đất ở; (2) đất ở và đất khác (không phải là đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); (3) đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, VCCI cũng đề nghị sửa đổi tương ứng về loại đất được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại quy định tại điểm b khoản 4 Điều 123 Dự thảo.

Luật Đất đai được Quốc hội Khoá IX, Kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 14.7.1993. Sau hơn 30 năm đi vào cuộc sống, Luật đã thể hiện rõ vai trò trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh; đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và ổn định xã hội. Tuy nhiên, mặc dù qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung với nhiều bước tiến rất quan trọng về chất lượng, Luật vẫn còn bộc lộ không ít tồn tại, hạn chế,… Để Luật Đất đai phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ; có tính khả thi cao và sát với thực tiễn, đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới, các nhà làm Luật cần huy động tối đa trí tuệ của Nhân dân, đặc biệt là tiếng nói góp ý, phản biện từ cộng đồng doanh nghiệp và sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị./.