Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đột phá về vấn đề tài chính đất đai

Ls Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Cty TNHH Luật TNHH SBLAW cho biết: Dự thảo Luật Đất đai sửa lần này đã tạo đột phá về tài chính đất đai, là cơ sở quan trọng cho việc hoàn thiện chính sách về đất đai.

Theo tiến trình Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được mang ra bàn thảo tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV diễn ra vào ngày 22/5 tới.

- Thưa ông, theo quan điểm của ông Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã giải quyết được những vấn đề lớn nào?

Là một người tư vấn cho khách hàng cũng như làm việc với các doanh nghiệp liên quan đến vấn đề bất động sản, tôi thấy Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa rồi đã theo sát được những điểm lớn trong Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về định hướng xây dựng lại các quy định trong Luật Đất đai.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SBLAW

Bản thân tôi mong muốn và kì vọng trong Luật Đất đai sắp tới sẽ giúp cho việc hoàn thiện thể chế pháp luật về chính sách đất đai. Bởi vì Luật Đất đai iên quan đến các luật khác như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… tôi muốn khi Luật Đất đai và các luật liên quan được thông qua sau đó phải đảm bảo sự thống nhất, tránh sự chồng chéo giữa dẫn đến làm khó cho doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như cơ quan quản lý nhà nước.

- Vậy, theo ông, đâu là những điểm đột phá trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này?

Tôi thấy có sự đột phá về vấn đề tài chính đất đai. Hiện nay trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ các quy định liên quan đến khung giá đất của Chính phủ. Hiện khung giá đất xây dựng 5 năm 1 lần nên đôi khi nó tỏ ra lỗi thời thì nay chúng ta cương quyết bỏ khung giá đất và xây dựng giá đất trên cơ sở là thị trường. Chúng ta có riêng 1 điều trong Dự thảo Luật Đất đai về việc xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường đã giải quyết rất nhiều vấn đề liên quan đến tài chính liên quan đến đất.

Đặc biệt là vấn đề mà hiện nay doanh nghiệp, người dân đang rất kêu, khi mà bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án, người dân thấy giá bồi thường tương đối thấp. Nhưng dự án bất động sản thành công thì giá bán đến tay người tiêu dùng mỗi m2 đất nhà ở lại quá cao. Chính vì vậy, giải quyết vấn đề xung đột về giá đất làm sao cho tiệm cận với giá thị trường là quan trọng.

Người dân cũng băn khoăn khi Nhà nước thu hồi đất thì áp dụng khung giá đất của Nhà nước, nhưng khi người dân chuyển nhượng đất thì lại áp dụng theo giá thị trường. Đôi khi điều này tạo ra sự bất bình đẳng.

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) này sẽ xác định chỉ có áp dụng một giá.

Một trong những vấn đề nữa mà tôi kì vọng ở Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là giải quyết vấn đề: trường hợp nào thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và thu hồi đất vì mục đích quốc gia, mục đích công cộng thì phải định nghĩa rõ để tránh trường hợp chưa rõ ràng như Luật Đất đai 2013 hiện nay.

Tôi kì vọng đây là những điểm mới mà Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết được trong thời gian tới.

Nhiều điểm mới được kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết được trong thời gian tới

- Trước đây, chỉ định thầu hoặc trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dẫn đến tình trạng rất nhiều tiêu cực, tạo ra sân sau. Những quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có khắc phục được tình trạng này không, thưa ông?

Đất đai theo tôi được biết hiện chiếm một lượng ngân sách rất lớn khoảng 15-16% tổng ngân sách nhà nước hàng năm, đây là một nguồn lực rất lớn không những cho ngân sách mà còn giải quyết vấn đề an sinh xã hội, giải quyết vấn đề người dân có việc làm, đặc biệt là cho các chủ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.

Hiện nay nhiều chủ đầu tư đang băn khoăn, khó khăn trong việc tiếp cận đất đai. Dường như có sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai từ các loại hình kinh tế khác nhau. Ví dụ như là doanh nghiệp nhà nước có vẻ tiếp cận đất đai dễ dàng hơn so với các doanh nghiệp tư nhân.

Vì vậy, tôi mong muốn việc sửa đổi các quy định liên quan đến Luật Đất đai, đặc biệt là quy định đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án liên quan đến quyền sử dụng đất, cần phải quy định rõ và chặt chẽ.

Dường như mọi mảnh đất đều phải thực hiện 2 thủ tục này nên khi thực hiện hai thủ tục này cần thống nhất với quy định của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp… thì rõ ràng Nhà nước sẽ thu được một lượng tài chính rất tốt.

Bên cạnh đó sẽ lựa chọn được nhiều nhà đầu tư có đủ năng lực. Bởi vì khi nhà nước bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng sạch sau đó tổ chức đấu giá, nhà đầu tư nào trả cao trên cùng một diện tích đất, nhà nước sẽ thu được giá tốt hơn. Hoặc là đấu thầu dự án, đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư cũng như vậy, đơn vị nào bỏ thầu cao mà đủ năng lực tài chính thì dự án không bị chậm tiến độ. Tránh trường hợp như trước đây chỉ định thầu hoặc trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dẫn đến tình trạng rất nhiều tiêu cực, tạo ra sân sau. Khi đó nhiều chủ đầu tư chỉ lo thủ tục ban đầu để lấy được khu đất nhưng không đủ năng lực để triển khai dự án dẫn đến đất bị bỏ hoang, ảnh hưởng đến các nhà đầu tư khác.

- Ở Việt Nam hiện nay phổ biến nhất là những tranh chấp về thu hồi đất dẫn đến những khiếu kiện, khiếu nại ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, ông có cho rằng Dự thảo Lật Đất đai (sửa đổi) sắp tới sẽ có thể giải quyết được những vấn đề này?

Tôi kì vọng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết được những bất cập hiện nay trong các vấn đề:

Thứ nhất, như tôi nói ở trên là tránh những trường hợp bàn giao đất mà không thông qua đấu giá, đấu thầu, Bởi vì hiện nay cơ chế chưa rõ ràng về việc đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư và đấu giá quyền sử dụng đất.

Kỳ vọng của tôi là Nhà nước có thể là sẽ phải bỏ tiền ra để giải phóng mặt bằng, có mặt bằng sạch và đấu giá quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư nếu trúng đấu giá sẽ là đơn vị có tiềm lực thì sẽ triển khai được luôn dự án, không mất công trong việc giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, phải xây dựng được dữ liệu hệ thống thông tin đất đai bằng hình thức điện tử, kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Đây sẽ là một bước tiến rất lớn trong công tác quản lý đất đai. Tránh trường hợp người dân hiện nay thường mù mờ về các thông tin đất đai, quy hoạch dẫn đến rất nhiều tranh chấp trong dân.

Thứ ba, khi triển khai các dự án thì vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng phải đồng thời cùng với việc tái định cư cho người dân với một điều kiện là có nơi ở mới tốt hơn hoặc là bằng nơi ở cũ. Điều đó tránh những xung đột, tranh chấp đất đai hiện nay.

Các nhà đầu tư khi tiếp cận sử dụng đất đai mong muốn nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, tuy nhiên nếu một mảnh đất luôn luôn bị khiếu kiện, khiếu nại và mất đến 10-15 năm chưa giải phóng mặt bằng hoặc tình trạng “da báo” trong đất sẽ rất khó cho các nhà đầu tư.

Dự án dù giải phóng được 50-70% hoặc là 80% nhưng còn 20% nữa thì nhà đầu tư cũng không thể triển khai được dự án, đây là sự bất cập.

Tôi kỳ vọng công tác giải phóng mặt bằng nếu chúng ta áp dụng được giá đất theo giá thị trường, người dân được đổi đất, mất đất nào thì đổi đất đấy và tài chính cho người được thu hồi giải phóng mặt bằng tốt thì rõ ràng thúc đẩy việc nhà đầu tư có đất sạch để thực hiện được dự án nhanh hơn, tránh tình trạng đất hiện nay bỏ hoang.

- Xin cảm ơn ông!

Nguồn: Báo diễn đàn doanh nghiệp