Trong suốt nhiều năm qua, mặt bằng sản xuất luôn được xem là một trong những yếu tố then chốt quyết định khả năng đầu tư, mở rộng quy mô và nâng cao sức cạnh tranh của các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Đối với khối doanh nghiệp này, việc có được một không gian sản xuất ổn định, phù hợp với nhu cầu phát triển là điều kiện tiên quyết để tồn tại và tăng trưởng. Tuy nhiên, trên thực tế, tiếp cận đất đai, đặc biệt là tại các khu công nghiệp có hạ tầng hoàn chỉnh lại đang trở thành một trong những rào cản lớn nhất. Quỹ đất dành cho sản xuất đang ngày càng khan hiếm, trong khi giá thuê mặt bằng liên tục leo thang và vượt xa khả năng chi trả của phần lớn doanh nghiệp nhỏ. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp dù có nhu cầu và tiềm năng phát triển nhưng vẫn không thể chen chân vào các khu công nghiệp lớn

Chia sẻ về vấn đề này, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, chính sách triển khai tại nhiều địa phương hiện đang bộc lộ những bất cập, đặc biệt là sự mất cân đối trong phân bổ nguồn lực đất đai, khiến khiến doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa càng thêm khó khăn trong việc tiếp cận mặt bằng phù hợp.

Việc nhiều địa phương đang áp dụng mô hình Nhà nước thu hồi đất, sau đó giao cho nhà đầu tư hạ tầng toàn quyền khai thác, định giá và cho thuê lại đất theo cơ chế thị trường làm đẩy giá thuê đất công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, nhiều nơi thiếu quỹ đất sạch, hạ tầng lại không đồng bộ. Không ít doanh nghiệp phải "mượn tay" một nhà đầu tư lớn rồi quay lại thuê lại chính đất của mình, điều này làm méo mó thị trường và triệt tiêu động lực phát triển.

Theo TS Trần Xuân Lượng, để tháo gỡ nút thắt mặt bằng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, cần có một hệ thống giải pháp mang tính đồng bộ cả về khung pháp lý lẫn khâu thực thi. Trước hết, cần luật hóa quy định phân bổ diện tích đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp để dành riêng cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa với mức giá thuê hợp lý và có sự giám sát độc lập từ phía Nhà nước. Đồng thời, nên cho phép doanh nghiệp tự đầu tư hạ tầng nếu đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về môi trường, kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, mà không bắt buộc phải thông qua trung gian.

Song song với đó là yêu cầu cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong giao đất, cấp phép xây dựng, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, chuyển dần từ tiền kiểm sang hậu kiểm, triển khai thực chất mô hình “một cửa - một điểm đến”. Ngoài ra, cần công khai, minh bạch toàn bộ dữ liệu sử dụng đất trong các khu công nghiệp, từ diện tích đang khai thác, diện tích bị bỏ hoang cho đến những trường hợp đầu cơ tích trữ, từ đó làm rõ trách nhiệm quản lý và xử lý các vi phạm nếu có.

“Đặc biệt, cần xóa bỏ các rào cản hành chính trá hình, chẳng hạn như yêu cầu giấy phép xây dựng trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 như đề xuất gần đây của Chủ tịch UBND TP HCM”, chuyên gia này chia sẻ

Tín hiệu tích cực mới đây là việc Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có nội dung yêu cầu dành tối thiểu 5% quỹ đất trong các khu công nghiệp cho các doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, đồng thời giảm tối thiểu 30% tiền thuê đất trong vòng 5 năm. PGS, TS Ngô Trí Long, Chuyên gia kinh tế đánh giá, Nghị quyết số 68-NQ/TW là bước đi rất đáng ghi nhận trong thiết kế lại cấu trúc tiếp cận nguồn lực, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai, vốn được coi là “nút thắt cổ chai” của doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Chuyên gia này nhấn mạnh, nếu như trước đây phần lớn các khu công nghiệp được quy hoạch, thiết kế để phục vụ doanh nghiệp lớn, thì nay chính sách đã bắt đầu chuyển hướng sang hỗ trợ nhóm yếu thế hơn. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng nếu không có các ràng buộc cụ thể đối với ban quản lý khu công nghiệp về phân khu chức năng, suất đầu tư tối thiểu, tiêu chuẩn kỹ thuật và giá thuê, thì tỷ lệ 5% kia rất dễ trở thành hình thức. Nguy cơ “né tránh chính sách” bằng cách nâng cao tiêu chí kỹ thuật, áp giá thuê cao, hoặc ưu tiên cho các doanh nghiệp sân sau là điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu thiếu các hướng dẫn chi tiết và cơ chế giám sát, kiểm tra chặt chẽ.